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土地使用权评估
[ 作者:佚名    转贴自:本站原创    点击数:7299 ]

   
  土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。土地使用权价值的高低取决于土地使用权所能获得的预期收益。土地使用权能否获得预期收益,以及获得多少预期收益,与承载土地使用权的具体宗地的位置,用途、规划限制、相邻关系等无不相关。在资产评估中,土地使用权是指某宗土地在特定条件下的使用权。而地价又是某宗土地的一定权利状态在某一时点下的价值。从这个意义上讲,土地使用权的评估实际上是对土地资产的评估,在具体评估时必须充分考虑土地的用途、地理位置以及周围环境等因素,而不是仅仅评估无形的土地使用权。因此,在这里,我们也把土地使用权评估称作地产评估,用地产或土地代替土地使用权。
    一、地产的分类
    地产的价值与其具体用途、地理位置、可及程度、开发程度等有着密切的关系。为了便于把握影响地产价值因素,通常会按照一定的标准将地产进行分类,主要分类如下:
    第一,按地产的用途分类,城市土地大臻被划分为商业娱乐业用地、工业用地、住宅用地、交通用地、公共事业用地等。
    第二,按土地的开发程度 或生熟程度分为生地、毛地和熟地。其中:1、生地是指已征用但尚未进行“三通一平”等基础设施建设的土地。2、毛地主要是指城市建成区内已获得出让土地使用权,但尚未进行房屋拆迁安置补偿的土地。3、熟地是已获得出让土地使用权,并且完成了“三通一平”等基础设施建设,可以直接在其上进行房屋建设的土地。
    第三,按土地资产的经济地理位置划分,城市土地可划分为城市中心区、一般市区、市区边沿区、郊区等。在现实中这种分类形式通常是以土地的等级表现出来的,如城市一级地、二级地等。
    二、地产的特征
    对任何一类或一种资产进行评估都必须首先了解这种资产的特点和特征。地产主要表现为其自然特性和社会经济特性两个方面。
    (一)土地的自然特性
    土地的自然特性,是指土地作为自然物存在所具有的性质。主要有:
    1、土地面积有限性或非再生性。
    2、位置固定性。
    3、利用永续性。
    (二)土地的社会经济特性
    土地的社会经济特性,是土地作为人类社会经济资源所具有的特殊性质,主要包括:
    1、土地用途的多样。
    2、经济地理位置的可变性。
    3、可垄断性。
    三、土地使用权评估的程序
    土地使用权拥有者如系国有企业,因转让、入股等需要而进行评估时,应先经其主管部门的同意,并向当地国有资产行政管理部门申请立项,获得立项批准后,才能委托资产评估机构进行评估。如果国有企业只是为了解自己资产情况而要求评估并不一定要立项,非国有企业土地使用权的评估则不需要立项这个手续。
  评估工作是从土地使用权拥有者与资产评估机构正式订立委托合同书开始。资产评估机构接受土地使用权评估作价的委托后,即开始组织项目评估小组开展有关的评估工作。整个评估工作分为两个部分,第一步是评估前的准备工作;第二步是评估工作。
  评估前的准备工作包括:
  1.收集有关的资料:被评估地块的地级资料,城市规划资料以及被评估地块所处地段等级资料,被评估地块的批租文件资料,地产市场成交实例资料,关于土地使用权出让价格有关政策规定,地产市场供求双方的情报等等。
  2.现场勘查:地块的面积、形状和坡度;地质水文条件;地上物与地下物的分布情况,地块的经济地理情况等。
  3.分析测算有关的数据:测算被评估地块开发建设总成本,估算开发建设完成后能实现的市场销售额及投资回收期,估算开发建设和经营投资盈利率,初步试算土地使用权的转让价格。
  四、影响土地使用权价格的因素
  在评估土地使用权价格时必须考虑影响土地价格的因素,这些因素有物理因素,经济因素,社会因素和政策因素。
  1.物理因素有:面积、位置、地块形状、坡度、临街面宽度、气候水文的历史状况、自然景观等。
  2.经济因素有:当地的产业结构情况、生产技术水平、居民收入水平和储蓄水平率、财政金融和物价状况、市政设施和生活服务设施的完备程度和质量、城市发展规划对被评估土地的影响、用地性质、市场供求状况。
  3.社会因素有:人口发展趋势、居民的教育状况、社会福利制度、交易与收益的习惯、环境污染状况等。
  4.政策因素有:容积率现置等城市发展计划与建筑法规、治安保卫和消防能力、征用土地补偿费的标准、原有建筑的拆迁费与人员安置费标准、中外合资企业直接配套的厂外道路、管线等公共设施应分摊的份额规定等。
  五、土地使用权评估的原则
  为了确保评估工作的顺利进行,确保评估结果的准确,在土地使用权评估过程中应当遵循一定的原则。一般而言,土地使用权的价格的评估应当掌握以下的原则:
  1.合法公正的原则
  土地评估机构是一种中介服务结构,具有相应的行业要求。由于其评估的结果将直接对当事人起到参照的作用,有时甚至成为确定土地使用权价格的最终依据。这就要求评估机构在评估工作中应当尽量客观公正,其评估的结果能够真实地反映土地使用权的价值。否则,土地使用权评估也就是丧失了其应有的意义,土地评估机构也就丧失了其存在的理由。为了保证评估结果的客观公正,土地使用权的价格评估工作,首先要遵循合法的原则,即必须遵循我国有关土地管理的法规和资产评估的法规的规定。其次要力求公正,做到符合客观实际,按照科学的估价标准、评估方法和程序来评估。目前土地评估大量存在的问题就是评估机构评估过程不客观,过于考虑当事人的主观意愿因素。
  2.有利于开发利用的原则
  土地使用权出让以及其出让前的评估工作,应当在服从城市规划的前提下,有利于扩大土地开发、利用的广度和提高土地开发、利用的强度,亦即土地使用权价格的评估工作要考虑到有利于土地的开发利用。
  3.区别对待
  土地使用权价格的评估,应按照不同区域以及各块土地的经济价值和效用的大小来确定。例如上海的土地在市区分为六块,郊区分为三块。因为土地使用权的价格是由多种因素决定的。土地是不动产,其价格当然与其所处的地理环境息息相关,位于不同地理位置的土地当然具有不同的价格。
  4.最大使用效益的原则
  同一块土地由于用途的不同而取得经济效益就会不同,因此应当在服从城市规划的前提下,选择取得“最大使用效益”的用途或者项目评估其出让价格。最大使用效益有时动态的、发展的,最大使用效益也不是一成不变的。这一项原则比较难掌握,要求评估机构有较丰富的经验,同时对于相关的信息业要有很好的了解。
  六、企业改制过程中土地评估应当注意的问题
  在企业改制中,由于部分土地资产进入企业净资产,因此在使用每一种评估方法进行土地资产评估时都有一些应注意的事项。
  1.现行市价法
  由于影响土地使用权的价格的因素非常多,而许多参数又很难计算,因此采用现行市价法进行评估比较简单易行。现行市价法是改制企业土地资产评估最常用的方法之一。但是在采用该方法进行评估时也有一些问题需要加以注意。在进行比较修正时应注意以下几个要点:
  (1)比较案例与评估对象在客观条件上一致,但价格内涵不同,仍然要进行修正。如评估对象的客观开发程度为“七通一平”与比较案例条件一致,但由于资产界定过程中,部分开发费用已计入到其他资产中,因此评估价格内涵为“三通一平”,此时就要对比较案例进行修正。只有这样才能保证市场比较法评估的价格内涵与成本逼近法评估的价格内涵的一致性。
  (2)对土地面积大小要引起足够的重视。由于企业改制中土地用地规模不一样,对土地价格产生了很大的影响。对此,对土地面积的大小修正必须引起注意,具体可采用开发区内土地估价的方法,将选择的小土地实例价格修正到与改制企业用地面积相同的土地价格。
  (3)充分考虑土地利用现状与规划要求之间的差别,对土地利用的规划条件,进行适当的修正。比较案例土地价格一般是根据最佳利用原则确定的,有时待估对象与比较案例的规划条件一致,但待估地块现状没有达到规划条件,并且企业仍然按原来现状利用,此时就应该对比较案例进行规划条件的修正,使与待估地块条件一致,也就是说企业改制的土地资产评估必须考虑用地现状。
  2.成本逼近法
  成本逼近法也是企业改制中土地资产评估最常用的方法之一,采用该方法评估时应注意以下几点:
  (1)必须重置征地费。进行企业改制的许多土地是早期取得的,征地费用的原值与评估时的差别很大。因此,在评估时必须按评估对象所在的位置重新估算征地费(或土地取得费)的情况,而不能用征地原值,即估算估价期日的征地费(或土地取得费)。
  (2)仔细分析征地费(或土地取得费用)的情况。在企业改制工作中发现征地费用的构成以及征地标准差别很大,即使在同一地方由于征地单位或项目不同有很大差别,一般都超过了国家规定的标准,但在应用成本逼近法时,应采用客观费用,而不是实际费用。
  (3)确定合理开发费用。在确定开发费时,不应以实际的开发费用为依据,而是以界定后的土地资产的内涵为依据。

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