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房地产评估
[ 作者:佚名    转贴自:本站原创    点击数:9991 ]


    一、名词解释
  土地是指陆地及其窨的全部环境因素,是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文地质等因素构成的自然历史综合体,包括过去和现在人类活动的结果。
  所谓土地的经济供给,是指在土地的自然供给的范围内,对土地进行了开发、规划和整治,可满足人类不同需求的土地供给。
  土地及其定着物通称为不动产。定着物是指附着于土地,在与土地不可分离的状态下才能使用的物体,如建筑物、构筑物等。
  国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖和挂牌方式。国有土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(1)居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(4)商业、旅游、娱乐用地40年;(5)综合或者其他 用地50年。
  土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。
  土地使用权出租是指土地使用者人微言轻出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
  房地产是土地和房屋及其权属的总称。
  二、房地产评估的原则
  (一)最有效使用原则
  在市场经济条件下,房地产用途可以通过竞争决定,使房地产达到最有效使用。因此评估房地产价值时,不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式,而是结合预期原则考虑何种情况下房地产才能达到最佳使用及实现的可能,以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价值。
  (二)合法原则
  合法原则是指房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分等为前提进行。
  三、房地产评估程序
  (一)明确评估基本事项
  (二)签订评估合同
  (三)制订工作计划
  (四)实地勘查与收集资料
  评估资料的收集在评估过程中是一项耗时较长,而且艰苦细致的工作。包括:(1)评估对象的基本情况;(2)有关评估对象所在地段的环境和区域因素资料;(3)与评估对象有关的房地产市场资料,如市场供需状况、建造成本、租售价格等;(4)国家和地方涉及房地产评估的政策、法规和定额指标。
  (五)测算被估房地产价值
  (六)综合分析确定评估结果
  (七)撰写评估报告
  四、房地产价格及其影响因素
  (一)房地产价格的种类
  1、根据权益的不同,可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格
  2、按价格形式方式可分为市场交易价格和评估价格
  3、按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格
  4、按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价
  5、其他价格类型
  公告地价,是政府定期公布的土地价格,在有些国家和地区,一般作为征收土地增值税和征收土进行补偿的依据。
  申报价格,是房地产权利人向政府申报的房地产交易成交价格,《城市房地产管理法》第三十四条规
:“国家实行房地产成交价格申报制度。
  (二)房地产价格的特征
  1、房地产价格是权益价格
   2、房地产价格与用途相关
  3、房地产价格具有个别性
  4、房地产价格具有可比性
  (三)房地产价格的影响因素
  1、一般因素
  主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。
  2、社会因素
  主要包括人口因素、家庭规模因素、房地产投机因素、教育科研水平和治安因素、社会福利因素。
  3、行政因素
  (1)土地使用制度与住房制度、地价政策
  (2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略
  (3)税收制度、投资倾斜、优惠政策
  (4)行政隶属关系变更
  (5)交通管制
  4、心理因素
  (四)区域因素
  1、商服繁华因素
  2、道路通达因素
  3、交通便捷因素
  4、城市设施状况因素
  (1)基础设施
  (2)生活设施
  (3)文体娱乐设施
  5、环境状况因素
  若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美,则该地区的房地产价格水平较高;或噪声污染、大气污染、水污染较严重,则房地产价格水平较低
  (五)个别因素
  1、土地的个别因素
  (1)区位因素
  (2)面积因素、宽度因素、深度因素
  (3)形状因素
  (4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素
  (5)容积率因素
  (6)用途因素
  (7)土地使用年期因素
  2、建筑物的个别因素
  (1)面积、结构、材料等
  (2)设计、设备等是否良好
  (3)施工质量
  (4)法律限制
  (5)建筑物是否与周围环境协调
  五、房地产评估方法
  1、收益法;
  2、市场法;
  3、成本法;
  4、假设开发法;
  5、基准地价修正法;
  6、路线价法。

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